L‘Immobiliare in Italia: il mercato in via di ripresa 

Principalmente a causa delle criticità del COVID 19 e della crisi post-pandemica dell’economia mondiale, anche il mercato immobiliare italiano, pur dotato di una tendenziale stabilità, ha riportato un colpo non indifferente con cali dei volumi di compravendita nel settore pari a 15,5% nel primo trimestre 2020 e con un picco del –27,2% nel secondo, in base ai dati rilasciati dall’Agenzia delle Entrate. 

Sebbene non si possa negare la presenza di una certa volatilità legata a questo periodo di incertezza, l’avvento di un favorevole e concreto cambiamento non ha pero’ tardato a manifestarsi. 

Infatti, secondo il rapporto di stabilità finanziaria della Banca d’Italia rilasciato ad aprile 2022, i prezzi degli immobili residenziali hanno sviluppato una crescita costante in tutti i paesi europei a partire da luglio del 2021 e il valore delle abitazioni si è assestato su livelli superiori di oltre un quarto rispetto all’ultimo semestre del 2019.  

In particolare, più di 181.000 sarebbero le abitazioni acquistate nel Bel Paese durante il primo trimestre del 2022, con aumenti del valore immobiliare nel medesimo periodo del +14,1% rispetto allo stesso trimestre del 2021. Milano è la città con il tasso di crescita più marcato (+36%). Seguono Palermo con un +15,5%, Bologna (+11,1%) e Firenze (+10,2%). Infine, Roma è la città con il maggior volume di compravendite con oltre 9 mila transazioni (+6,4%). (Comunicato stampa del 7 giugno 2022, Agenzia delle Entrate).  

Per quanto riguarda il prezzo medio al metro quadro dei comuni principali aggiornato a Maggio 2022 (fonte statistica Immobiliare.it), troviamo al primo posto Milano (5.074 €/m²) e a seguire Firenze (3.915 €/m²), Venezia (3.515 €/m²), Roma (media 3.345 €/m²), Bologna (3.098 €/m²), Napoli (2.583 €/m²), Torino (2.025 €/m²), Genova (1.603 €/m²) e Palermo (1.374 €/m²).È dunque in atto una graduale ripresa del mercato immobiliare residenziale e, sebbene l’incremento dei prezzi sia più contenuto in confronto ad altri Paesi europei, i rischi finanziari risultano abbastanza limitati e tale cambiamento va di pari passo con il miglioramento delle condizioni di vita delle famiglie italiane. 

Tra i principali fattori che potrebbero sostenere questa svolta positiva nel lungo termine e che favoriscono gli investimenti immobiliari in Italia possiamo annoverare: 

• L’esonero dall’obbligo di possedere la Certificazione Verde Covid-19 (green pass) per entrare in Italia, emanato dal Ministero della Salute e valido dal 1° giugno 2022, nonché la rimozione della quarantena per i viaggiatori provenienti da Paesi extra UE, già implementata dal 1° marzo 2022. 
• L’introduzione del visto nazionale di residenza elettiva della durata di 1 anno e del visto turistico Schengen di lunga durata (5 anni). Per poter effettuare la richiesta per il visto di residenza elettiva, il cittadino straniero deve possedere un reddito annuale non inferiore a 31.000 euro e deve avere disponibilità di un’abitazione in Italia dove eleggere residenza. Per il rinnovo di tale visto è necessario che il richiedente non interrompa il proprio soggiorno in Italia per un periodo continuativo superiore a sei mesi. Inoltre, dopo 5 anni di regolare permanenza si potrà richiedere il Permesso di soggiorno CE per soggiornanti di lungo periodo, il quale, oltre ad essere a tempo indeterminato, conferisce al detentore un trattamento equipollente a quello dei cittadini dall’Unione Europea. Per soggiorni inferiori a 90 giorni è invece possibile richiedere il visto turistico Schengen di lunga durata, per il quale è necessario provare il perfezionamento dell’acquisto di un immobile in Italia e aver effettuato almeno un soggiorno in area Schengen in precedenza. I cittadini stranieri possono inoltre richiedere visti di affari della validità di 6 mesi per effettuare sopralluoghi atti all’acquisto di immobili previa presentazione di una lettera d’intenti e un invito ufficiale da parte di un’agenzia immobiliare italiana regolarmente registrata (anche in questo caso si applica il suddetto limite dei 90 giorni). 
• l’istituzione del regime fiscale agevolato per i neo-residenti, per il quale un residente straniero che trasferisce la propria residenza fiscale in Italia può optare per il pagamento di un’imposta forfettaria annua di euro 100.000,00 sul proprio reddito estero indipendentemente dall’importo effettivo di quest’ultimo, ed è abilitato a tale agevolazione per 15 anni. Tale somma deve essere liquidata in un’unica soluzione entro il 30 giugno di ogni anno e i familiari a carico del contribuente possono aderire al regime versando ulteriori 25.000€ per ciascun membro del nucleo familiare. È inoltre opportuno menzionare che questo sistema di agevolazione copre anche l’imposta di successione (per i beni ubicati in Italia) e quella sul trasferimento di cespiti da Paesi terzi. 

• l’esistenza di accordi bilaterali tra l’Italia e diversi stati firmatari, ad esempio gli USA, che definiscono il diritto reciproco di acquistare una proprietà senza restrizioni e alle stesse condizioni di un cittadino locale. 
• la proposta di incentivi statali allettanti quali progetti di vendita di abitazioni al prezzo base di 1 euro con spese di ristrutturazione a carico dell’acquirente, per riportare in vita palazzetti d’epoca e piccoli centri semi-disabitati del paese.  

Vedendo le statistiche visibilmente favorevoli nell’ultimo periodo e gli impegni del Governo italiano per accrescere ulteriormente l’appetibilità della nostra economia per gli investitori, le prospettive verso il mercato degli immobili residenziali restano tutto sommato positive ed è facile prevedere una crescita a ritmo sostenuto anche nella seconda metà del 2022.  

Il mercato immobiliare italiano rappresenta pertanto un’interessante opportunità di investimento. Al fine evitare rischi connessi, sia di natura legale che fiscale, si raccomanda di rivolgersi a ì professionisti qualificati e con esperienza nel mercato, che possano eseguire gli opportuni controlli di due-diligence immobiliare e prestare assistenza per tutte le fasi dell’operazione di investimento.