Acquistare una casa di “seconda mano”: conosci i rischi?

Come e’ facile intuire, esistono molti piu’ rischi nel comprare una casa da un precedente proprietario rispetto all’acquisto di un immobile di nuova costruzione da un immobiliarista; per tal motivo, oggi D’Andrea & Partners vi esporra’ i relativi pericoli in cui si potrebbe incorrere.

1. La questione Hukou

Lo Hukou e’ un registro previsto nel sistema governativo dell’anagrafe, requisito di legge in Cina, in cui si registra anche l’indirizzo di residenza. Dato che in Cina non vi e’ l’obbligo per l’ex proprietario di casa di de-registrare il proprio Hukou, un modo per l’acquirente di auto-tutelarsi potrebbe essere quello di stipulare un contratto di compravendita dell’immobile i cui termini e condizioni prevedano la de-registrazione dello Hukou da parte dell’ex proprietario. Tuttavia, se questi rifiuta, e’ consigliabile per l’acquirente di concordare con la controparte un risarcimento danni per il ritardo nella de-registrazione dello Hukou.

Con particolare attenzione a questo tema, in primis esiste l’elevata probabilita’ che la questione dello Hukou possa impattare sul prezzo della casa qualora venisse rivenduta; in secundis, se lo Hukou dell’ex proprietario non e’ stato de-registrato, esso potrebbe incidere sull’istruzione dei figli del nuovo proprietario, perche’ il criterio di assegnazione della scuola elementare pubblica dipende dall’indirizzo registrato nello Hukou del figlio e dei genitori. Per questa ragione, la maggior parte delle famiglie sceglie la zona in cui vivere a seconda della vicinanza con la miglior scuola elementare pubblica. Inoltre, se il precedente proprietario ha contratto dei debiti con una terza parte o con la banca, la Corte e/o la banca possono notificare eventuali comunicazioni all’indirizzo registrato nel sistema Hukou.

2. Nessun Certificato di Proprieta’

Dal momento che la Cina implementa costantemente il proprio sistema di registro immobiliare, tutti i diritti sulle proprieta’ immobiliari sono soggetti a registrazione. Il padrone di casa che non sia in possesso del Certificato di Proprieta’ in originale non puo’ provare quest’ultima e, di conseguenza, la sua casa non puo’ essere venduta. Dunque, se sei in cerca di una casa da acquistare, dovresti fare attenzione nel caso in cui il venditore ritardi nel mostrare il Certificato di Proprieta’ o provveda solo a fornire una copia di questo. L’impossibilita’ di mostrare un Certificato di Proprieta’ originale implica una mancanza di garanzia sui diritti, il che, dunque, comporta rischi rilevanti.

3. Cosa succede quando i comproprietari sono in disaccordo sulla vendita

Vi e’ inoltre l’eventualita’ che la casa possa appartenere a piu’ persone; in tal caso, si parla di “Comproprieta’” e, quando si vende una casa, tutti i comproprietari devono acconsentire a firmare il contratto, altrimenti la vendita risultera’ invalida.

4. E se la casa e’ in locazione?

Secondo la Contract Law, se la casa posta in locazione e’ stata venduta, il contratto di locazione risulta ancora valido, percio’ l’affittuario ha il diritto di prelazione sull’acquisto della casa in questione.

Quindi, se l’ex proprietario non si accorda opportunamente con l’affittuario, quest’ultimo potrebbe affrontare il problema dello sfratto.

In conclusione, acquistare una casa da un precedente proprietario non e’ cosi’ semplice come sembra; per ricevere ulteriori informazioni a riguardo e per restare sempre aggiornato sui possibili rischi, puoi contattare i nostri esperti a info@dandreapartners.com