Come acquistare un bene immobile in Italia

Pur non essendoci restrizioni applicabili in materia di acquisto di beni immobili da parte di stranieri in Italia, è previsto un preciso iter per completare il processo di compravendita.

Un cittadino straniero che voglia acquistare un immobile in Italia dovrà infatti innanzitutto ottenere il codice fiscale e, al fine di semplificare le procedure di pagamento, sarà opportuno che apra un conto in banca in Italia. Sia il compratore che il venditore potranno nominare qualcuno che agisca per loro conto. In questo caso sarà necessaria una procura speciale che dovrà essere sottoscritta innanzi ad un notaio (in Italia) o dinanzi al Console italiano, o in ambasciata. Nonostante non sia obbligatoria la presenza di un interprete, è preferibile avvalersi di tale assistenza qualora non si parli italiano fluentemente.

Per la grande maggioranza dei compratori, la procedura di acquisto di un immobile in Italia sarà complessa, lunga (solitamente richiede dalle sei alle otto settimane) e difficile da capire date le complessità della legge italiana e del relativo regime fiscale. Durante le varie fasi della procedura sarà dunque preferibile avvalersi dell’assistenza di un legale che possa garantire la protezione dei Vostri interessi. È bene notare che la legge italiana prevede ipotesi di responsabilità precontrattuale. Ciò considerato si suggerisce di avvalersi di una consulenza professionale anche in ambito fiscale.

Ad ogni modo, di seguito si riportano, per Vostro riferimento, le fasi principali della procedura di acquisto do un bene immobile in Italia:

Fase 1: Proposta irrevocabile d’acquisto

É piuttosto comune rivolgersi ad un’agenzia immobiliare. Il compratore potrà formulare una proposta irrevocabile di acquisto e stabilire un termine per l’accettazione della stessa. La proposta irrevocabile d’acquisto vincola il compratore ad acquistare l’immobile per il termine fissato per la validità, ma non vincola il venditore, fino al momento in cui questi non esprima formale accettazione.

Fase2: Compromesso

Il contratto preliminare di vendita è un accordo tra il compratore ed il venditore che solitamente viene redatto dall’avvocato del venditore e che contiene termini e condizioni specifici relativi alla vendita, come ad esempio il prezzo, e che viene considerato vincolante. Una volta sottoscritto da entrambe le parti, le stesse si obbligano alla compravendita dell’immobile. Al momento dell’esecuzione dell’accordo, il compratore solitamente paga al venditore una somma di denaro, detta caparra confirmatoria, per un ammontare che varia dal 10% al 30% del prezzo di vendita. A tal punto il compratore potrà ancora recedere, ma in tal caso prederà la caparra. Allo stesso modo, il venditore potrà recedere ma in tal caso dovrà restituire la caparra ricevuta. È altamente raccomandabile procedere con la registrazione del contratto preliminare come misura precauzionale. Il fine della registrazione è infatti quello di evitare che terzi possano vantare pretese sull’immobile oggetto della compravendita nel periodo compreso tra la data della sottoscrizione del contratto preliminare e quella del rogito.

Così facendo, difficilmente il contratto preliminare verrà violato e, generalmente, la sottoscrizione dello stesso porterà poi alla conclusione dell’accordo definitivo.

Fase 3: Rogito

Il rogito è un atto pubblico redatto da notaio. Il notaio supervisiona la sottoscrizione dell’atto, lo registra presso il registro della proprietà immobiliare e riscuote le imposte sulla proprietà (per questo motivo è necessario il codice fiscale). Il versamento delle imposte è necessario al fine di registrare ufficialmente il trasferimento della proprietà. Il notaio inoltre ha anche la responsabilità di effettuare tutti i controlli e le verifiche del caso per conto di entrambe le parti. In totale, saranno necessari circa 15 giorni per svolgere la procedura di registrazione.

La procedura descritta si applica anche nel caso in cui il compratore, od il venditore, sia una società. Inoltre, qualora una società straniera acquisti un immobile in Italia, il notaio potrà richiedere copia dei documenti di registrazione ed incorporazione della società nel Paese d’origine.