Il mercato immobiliare italiano registra un momento di grande fermento. Un dato particolarmente significativo è fornito dalle analisi di CBRE, società leader nella consulenza immobiliare, dalle quali emerge che gli investimenti immobiliari in Italia, riferiti al periodo tra Marzo e Giugno di quest’anno, sono più che raddoppiati rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, mentre nel primo semestre 2017 il volume investito è stato superiore del 58% rispetto al primo semestre 2016.

L’interesse per questa tipologia di investimento è dato dai peculiari vantaggi ad essa connaturati. Innanzitutto, gli investimenti immobiliari si caratterizzano per un elevato livello di redditività (basti pensare agli immobili concessi in locazione in località turistiche, o in città universitarie) le ottime possibilità di finanziamento ed un basso profilo di rischio. A tali vantaggi si aggiunge l’elevato grado di controllo personale che l’investitore può esercitare sulla gestione del progetto e sul capitale investito.

Ma veniamo adesso a valutare i requisiti soggettivi per poter effettuare l’investimento: in altri termini, può una persona fisica o giuridica straniera acquistare immobili sul territorio italiano?

Per rispondere a tale domanda, è necessario effettuare una distinzione:

  • L’investitore (persona fisica o giuridica) avente cittadinanza di uno degli Stati membri dell’UE, o di uno dei Paesi SEE (Islanda, Liechtenstein e Norvegia), oppure apolide o rifugiato politico residente da più di tre anni, può acquistare immobili alle stesse condizioni previste per i cittadini italiani;
  • l’investitore straniero regolarmente soggiornante – ossia titolare di un permesso di soggiorno per motivi di lavoro subordinato o di lavoro autonomo, per l’esercizio di un’impresa individuale, per motivi di famiglia, per motivi umanitari, per motivi di studio o di una carta di soggiorno UE – può acquistare immobili alle stesse condizioni previste per i cittadini italiani;
  • L’investitore straniero non regolarmente soggiornante può effettuare l’acquisto solo a determinate condizioni, di seguito approfondite.

Nel caso di persone fisiche e giuridiche straniere extracomunitarie non residenti risulta necessario verificare il rispetto della cd. “condizione di reciprocità”.

La sussistenza di tale condizione è fondamentale perché, in difetto di reciprocità, il contratto di compravendita di un immobile sito in Italia eventualmente concluso da parte di una persona fisica o giuridica straniera sarebbe da ritenersi nullo per violazione di norme imperative.

La norma di riferimento è l’art. 16 delle Disposizioni preliminari al codice civile, in virtù della quale lo straniero, sia esso persona fisica o giuridica, “è ammesso a godere dei diritti civili attribuiti al cittadino a condizione di reciprocità e salve le disposizioni contenute in leggi speciali”. La reciprocità si intende soddisfatta da parte di uno Stato estero quando quest’ultimo riconosce, nel proprio ordinamento ed in favore dei cittadini italiani, “un diritto uguale o simile a quello esercitato in Italia, senza discriminare quanto all’esercizio di tale diritto il cittadino o la persona giuridica di nazionalità italiana rispetto al cittadino od alla persona giuridica propri” (Cass. 10.2.1993 n. 1681; 29.1.1976 n. 279).

Il controllo della sussistenza della condizione non è però necessario se l’Italia e lo Stato di cui l’investitore straniero ha la nazionalità abbiano concluso un trattato bilaterale in materia di promozione e protezione degli investimenti (“Bilateral Investment Treaties”).

Questo è il caso, ad esempio, della Repubblica Popolare Cinese (con la quale l’Italia ha sottoscritto il 28.01.1985 un Accordo relativo alla promozione ed alla reciproca protezione degli investimenti) nonché della Regione Amministrativa Speciale di Hong Kong (con cui l’Italia ha concluso un Accordo per la promozione e protezione degli investimenti in data 28.11.1995). Ne consegue che un cittadino (o una persona giuridica, come ad es. una società) cinese o di Hong Kong possono direttamente acquistare la proprietà o altri diritti reali su beni immobili situati in Italia.

A tal fine, sarà necessario che la persona fisica straniera o la persona giuridica (es. società) non residente (per il tramite del proprio legale rappresentante o un suo delegato) richiedano all’Agenzia delle Entrate l’attribuzione del Codice Fiscale, compilando il modello AA5/06.

Al modello AA5/6 deve essere allegata, nel caso di società e persone giuridiche, la documentazione che certifichi l’esistenza del soggetto estero (atto costitutivo, statuto, visura camerale o altra documentazione prevista dalle norme nazionali dello Stato estero del soggetto richiedente).

Sarà a questo punto possibile procedere alla stipula dell’atto pubblico di compravendita dinanzi ad un notaio che, prima di provvedere alla redazione dell’atto, effettuerà i necessari controlli volti, tra l’altro, ad accertare l’identità personale delle parti e la regolarità urbanistica e catastale degli immobili, nonché l’inesistenza di precedenti ipoteche, vincoli o pignoramenti.

Per ulteriori informazioni su come effettuare investimenti immobiliari in Italia, non esitate a contattarci all’indirizzo info@dandreapartners.com