外国人投资意大利房地产

意大利房地产业近年来正进入高速发展时期。由房地产投资咨询龙头企业CBRE研究表明，从今年3月到6月期间房地产投资翻倍增长。另外，在2017年前半年，意大利不动产投资与去年同期相比，增长了58%。

这种投资中巨大的利益主要得益于其特殊的优势。首先，房地产投资具有稳定收益性的特征（例如：在旅游观光区和大学城附近的房地产业可以通过租赁形式获取收益），房地产投资具有低风险高收益的特点。另外，这种投资具有高效的个人监管，投资者可以对项目和投资资金进行实际操作。

至于对房地产的主观必要需求，就需要了解外国自然人或法人是否可以在意大利购买房产。

为了更好的回答这个问题，我们则需要区分：

※投资者（个人或法人）拥有欧盟国公民身份，或无国籍人，或居住在意大利境内超过3年的难民可以享有意大利公民同等权利购买房产；

※合法居住在意大利的外国人（即拥有签证和意大利居住证，或欧盟、欧洲经济区居住证）可以享有意大利公民同等权利购买房产；

※居住在意大利境外的外国人只可在符合特定条件下购买，并符合下列现行规定。

对于居住在意大利境外的外国人，需满足其国家与意大利之间是否满足“互惠互利”原则。

该条非常重要，因为如果双方并非互惠国，外国人在意大利境内的房地产买卖合同可能会因违反意大利强制法而趋于无效。

关于这点的依据来自意大利民法典续则第16条相关规定，“外国人基于其所属国与意大利之间的互惠关系而享有等同于意大利公民的权利，并不得优于特殊法规定”。

“对于第三国在其国法律体系下遵循互惠原则，给予意大利公民在意大利享有的相同或等同的权利，并不歧视区别对待意大利公民与本国国民的。”（意大利最高法院，第1681号决议，1993年发布）。

然而互惠原则并不是投资者唯一必须满足的条件，与意大利签订双边投资条约的国家依然可以保护其相关投资。

例如，中国大陆（1985年1月28日与意大利签订了《关于投资鼓励和相互保护的协定》）、香港（1995年11月28日与意大利签订了《促进和保护投资协定》）就是这样的。诸如此类，中国大陆公民、法人和香港公民、法人（例如：公司）可以直接在意大利购买不动产（或其他物权）。

为了可以顺利进行，意大利的外国投资者或外资公司（通过其法定代表人或他的委托人）必须向意大利税收机构申请（AgenziadelleEntrate）注册意大利税号（CodiceFiscale），填写并提交model AA5/6（可以在网上或机构内填写）。

之后，投资者可以在意大利公证机构签署买卖合同，意大利公证机构将对合同公证并履行对签署合同双方身份的强制性监管，并遵守土地登记和城市规划程序。公证机关将同时审查该不动产上是否设有其他权利或债务将会减损该不动产的价值。

如果你需要投资相关更多信息，请联系我们info@dandreapartners.com