俄罗斯房地产市场：概况与机遇

俄罗斯，尤其是莫斯科的房地产市场是过去二十年来欧洲增长最快的房地产市场之一。在过去十年中，受经济、政治、人口和其他因素的重大影响，俄罗斯房地产市场正在复苏，并且为国内外的考虑将直接持有俄罗斯房地产纳入其投资组合的投资者提供了机会。本文概述了俄罗斯房地产市场的历史，并展望了潜在买家可能感兴趣的机会。

首先，必须承认的是，外国个人和公司在俄罗斯购买和拥有房地产时，享有与俄罗斯公民和公司类似的权利。外国人购地的唯一限制是边境地区的土地、农业用地和海港所在地。

俄罗斯房地产市场的发展历史可分为几个主要部分，具体如下：

初始阶段：俄罗斯房地产市场开发的初始阶段，可追溯到苏联的第一部财产法，及随后1992年开始的私有化。该阶段市场的特点是估价方法不充分、需求过大以及缺乏支持该行业的相应服务。

过渡阶段：1993年开始，俄罗斯房地产市场发展迅速，直至1998年俄罗斯发生金融危机，俄罗斯政府债务违约，国家货币卢布贬值。危机导致需求停止，房地产市场暂时冻结，尽管这一市场比其他行业更好地抵御了危机。

成熟阶段：从21世纪初开始，市场发展迅速，但随着新的专业服务提供商出现、立法和市场规则完善，以及消费者收入的增加和品味的多样化，市场也日趋成熟。俄罗斯最大的两个城市莫斯科和圣彼得堡成为长线房地产投资者的目标。

下降：截至2014年，俄罗斯房地产市场一直呈上升趋势，但俄罗斯金融危机（2014-2016年）严重影响了市场结构。在面对货币疲软、制裁、政治风险和经济低迷的情况下，投资者的情绪一直很低，并从实体资产中大规模撤资。需求停止，价格下跌。

复苏：金融危机后，房地产市场几年来一直低迷，但已开始复苏，现在正带来重大机遇，特别是在商业和奢侈品领域。莫斯科仍然是俄罗斯房地产投资的主要目的地。

莫斯科拥有种类和价值最多样化的房地产，在交易数量上领先于整个市场，因此考察俄罗斯首都及其带来的机遇是明智的。

一般而言，莫斯科的房地产市场按功能可分为：

住宅房地产

工业建筑

非工业建筑和场所（仓库、办公室等）。

住宅房地产是最大的机会聚集处，而工业建筑和非工业建筑的需求则在2016年后缓慢回升。

住宅房地产可进一步分为：

经济型房地产：过去几年，莫斯科新公寓的试运行情况有所好转，目前供应量正处于历史峰值。公寓的供应正在向莫斯科南部和东南部转移，而这方面的驱动力是工业区的发展和莫斯科中心圈（MCC）的启动—一条连接非中心城区的新的大都市线。

商业类房地产：在商业类房地产领域，开发商之间的竞争在不断加剧—工业区内有几个住宅综合体正在调试或已在出售，其建筑量与莫斯科所有建筑量相当（例如，ZILA地区的住房面积超过350万平方米，与2015年新老莫斯科的住房投产情况相当）。与此同时，买家也在减少这一细分市场的预算，这一细分市场的平均交易价格在下降。差异化增加；高品质和已建成的房屋将保持其价值，而尚未完成或不方便的房屋将变得更便宜。

豪华/高档房地产：在这一细分市场中，项目的差异更加明显：价格在很大程度上取决于购买者的意愿高低。工作室公寓的表现优于市场，以及所有小型公寓，其全部成本低于较大面积的类似变体（例如，“两居室”工作室与较大面积的传统“两居室”）的成本。当前或近期新建建筑中大量的现代住房供应，以及在过去的危机年中价格的下跌，使得人们可以从过时的住房转向新的住房，并选择离市中心更近的房屋。由于这些原因，莫斯科市中心的公寓和莫斯科城的现代住宅比市场表现更好。

俄罗斯房地产市场（尤其是莫斯科房地产市场）目前存在大量机会，国内外投资者都可以利用这些机会，他们试图在受到2014-2016年金融危机重创的市场中发现价值。另外，潜在买家可能会对房地产，尤其是奢侈品领域的房地产感兴趣。如果您想了解更多关于俄罗斯房地产市场的信息，或如何构建您在俄罗斯房地产的未来投资，请联系我们info@dandreapartners.com。