Рынок недвижимости России: обзор и возможности

Российский и, в частности, московский рынок недвижимости представляет собой один из самых быстрорастущих сегментов недвижимости в Европе за последние двадцать лет. В течение последнего десятилетия он находился под сильным влиянием сочетания экономических, политических, демографических и других факторов, но сейчас он восстанавливается и предоставляет возможности как отечественным, так и иностранным инвесторам, которые рассматривают возможность добавления прямого российского пакета недвижимости в свои инвестиционные портфели. В этой статье представлен широкий обзор истории рынка недвижимости в России и рассмотрены возможности, которые могут быть интересны потенциальным покупателям.

Во-первых, важно указать, что иностранные физические и юридические лица имеют те же права, что и российские граждане и компании, когда речь идет о покупке и владении недвижимостью в России. Единственные ограничения на приобретение земли для иностранцев накладываются на земли в приграничных районах, земли сельскохозяйственного назначения и земли, на которых расположен морской порт.

Историю развития рынка недвижимости в России можно разделить на несколько основных частей, а именно:

1. Начальный этап: начало развития рынка недвижимости в России, восходящее к первому закону о собственности в СССР, и последующее начало приватизации в 1992 году. Рынок характеризовался неадекватными методами оценки, чрезмерным спросом и отсутствием адекватных услуг поддержки отрасли.
2. Переходный этап: рынок быстро развивался с 1993 года до финансового кризиса 1998 года, когда российское правительство объявило дефолт по своим долгам и национальная валюта — рубль — была девальвирована. Кризис привел к остановке спроса и временному замораживанию рынка недвижимости, хотя он выдержал кризис лучше других сегментов.
3. Созревание рынка: с начала 2000-х рынок быстро развивался, но вместе с тем созревал за счет появления новых поставщиков профессиональных услуг, улучшения законодательства и правил рынка, а также роста доходов потребителей и утонченности их вкусов. Москва и Санкт-Петербург, два крупнейших города России, становятся мишенью для долгосрочных инвесторов в недвижимость.
4. Упадок: вплоть до 2014 года рынок недвижимости в России имел тенденцию к росту, однако финансовый кризис в России (2014–2016 гг.) серьезно повлиял на структуру рынка. Из-за слабой валюты, санкций, политических рисков и плохой экономики настроения инвесторов всегда были негативными, и произошла массовая продажа физических активов. Спрос остановился, а цены упали.
5. Восстановление: после финансового кризиса рынок недвижимости был вялым в течение нескольких лет, но с тех пор восстановился и теперь представляет большие возможности, особенно в бизнес-сегментах и люкс-сегментах. Москва остается основным направлением инвестиций в недвижимость в России.

Поскольку Москва обладает наибольшим разнообразием объектов недвижимости по типам и стоимости и лидирует на рынке по количеству сделок, разумно взглянуть на столицу России и возможности, которые она предоставляет.

В целом по функционалу рынок недвижимости Москвы можно разделить на:

• жилая недвижимость
• производственные здания
• непроизводственные здания и помещения (склады, офисы и др.).

Жилая недвижимость представляет собой самый широкий набор возможностей, в то время как спрос на промышленные и непромышленные здания постепенно растет после 2016 года.

Жилую недвижимость можно разделить на:

1. Недвижимость эконом-класса: ввод новых квартир в Москве в последние несколько лет набирает обороты, и на данный момент объем предложения находится на историческом пике. Предложение квартир смещается в сторону юга и юго-востока Москвы, драйвером этого является развитие промышленных зон и запуск Московского центрального кольца (МЦК) — новой городской магистрали, соединяющей нецентральные районы города с друг с другом.
2. Недвижимость бизнес-класса: В сегменте бизнес-класса конкуренция между девелоперами только усиливается — на территориях промзон вводятся или уже продаются несколько жилых комплексов, объем строительства которых сопоставим с объемом всего московского строительства (например, территория ЗИЛА предполагает более 3,5 млн м² жилья, что сопоставимо с вводом жилья в старой и новой Москве в 2015 году). В то же время покупатели также сокращают свой бюджет в этом сегменте, при этом средняя цена сделки в этом сегменте снижается. Увеличивается дифференциация; качественные и построенные объекты сохранят свою ценность, а недостроенные или неудобные объекты станут дешевле.
3. Недвижимость класса люкс/премиум: В этом сегменте дифференциация проектов еще более выражена: цена чрезвычайно зависит от уровня и степени готовности. Лучше рынка выглядят квартиры-студии, а также все малогабаритные предложения, полная стоимость которых ниже, чем у аналогичных вариантов большей площади (например, «двухкомнатная» студия против обычной «двухкомнатной спальни» с большей площадью). Большой объем предложения современного жилья в действующей или недавно построенной новостройке, а также просевшие за последние кризисные годы цены позволяют переориентироваться с устаревшего жилья на новые дома, а также выбирать предложения ближе к центру города. По этим причинам квартиры в центре Москвы и современные дома в Москва-Сити работают лучше рыночных.

Ряд возможностей на российском рынке недвижимости, в частности на рынке Москвы, существует сегодня и доступен как отечественным, так и иностранным инвесторам, которые пытаются найти ценность на рынке, который сильно пострадал от финансового кризиса 2014–2016 годов. Тем не менее, недвижимость, особенно в сегменте люкс, может быть интересна потенциальным покупателям. Если вы хотите узнать больше о рынке недвижимости в России или о том, как структурировать свои будущие инвестиции в российскую недвижимость, свяжитесь с нами по адресу info@dandreapartners.com.