Право на пользование земельным участком иностранцами во Вьетнаме

Законодательство Вьетнама не предусматривает возможность владения земельным участком на праве собственности. Земля находится в собственности народа, а государство в данном случае выступает в качестве администрирующего органа. Поэтому владение, например, земельным участком или частным домом осуществляется на праве пользования, которое подтверждается специальным сертификатом Министерства природных ресурсов и окружающей среды, получившим название «розовая книга».

Согласно статье 5 Закона о земле 2013 года, вступившего в силу с 1 июля 2014 года (далее по тексту – «Земельный закон»), иностранные физические лица не могут выступать в качестве субъекта прав землепользования. Иностранцы не могут приобретать ни право собственности на землю, ни выступать пользователем на праве аренды земельного участка.

Земельный закон предусматривает одно исключение, согласно которому земельный участок может предоставляться на праве аренды иностранцам, реализующим инвестиционные проекты, в тех случаях когда арендодателем выступает государство. Максимальный срок аренды в таком случае составляет 50 лет (в исключительных случаях 70 лет). В настоящий момент это является единственно возможным способом приобретения иностранцами прав пользования на землю во Вьетнаме.

Если проект планируется на острове, прибрежной или пограничной территории, заявка на приобретение права пользования земельным участком также должна согласовываться с Министерством обороны, Министерством общественной безопасности и Министерством иностранных дел. Данное требование также распространяется на случаи аренды или субаренды земельных участков в индустриальных парках, промышленных комплексах, зонах экспортной переработки, парках высоких технологий и экономических зонах. Начиная с 2017 года, в связи с необходимостью усиления защиты национальной обороны и безопасности Правительство Вьетнама усложнило процедуру получения свидетельства о праве пользования иностранцами.

Закон также позволяет использовать право пользования земельным участком в качестве вклада в уставной капитал юридических лиц. Как правило, подобной возможностью пользуются местные граждане при создании совместных предприятий с иностранными инвестициями. При этом закон предусматривает требование, согласно которому в качестве вклада может использоваться только право пользования непосредственно полученное от государства. Таким образом, исключается право, полученное в порядке субаренды от частных лиц.

Кроме того, в случае, когда оплата пользования земельным участком откладывается, реализация права на пользование земельным участком в качестве вклада в уставной капитал допускается, когда отсрочка платежа согласована в письменной форме соответствующим Народным комитетом. После выдачи инвестиционного сертификата совместное предприятие становится полноправным держателем сертификата на право пользования земельным участком.

Существуют четыре вида земельных участков доступных для аренды иностранным инвестором, а именно земельные участки, находящиеся в зоне высоких технологий, зоне переработки, промышленной зоне или экономической зоне. Арендодателем обычно выступает коммерческое предприятие, которое уже оформило все необходимые документы и получило право пользования.

Ежегодно Народный комитет при поддержке Министерства природных ресурсов и окружающей среды устанавливает стоимость аренды исходя из рыночных цен. Устанавливаемая договором стоимость аренды земельного участка не может более чем на 20% отклоняться от установленного государством стандарта. Продление договора аренды иностранным инвестором также требует получения согласования от государственных органов. Компании также имеют возможность арендовать офис в здании или в промышленной зоне или экспортно-перерабатывающей зоне.

Иностранные инвесторы, желающие продлить срок аренды, должны подать соответствующую за 6 месяцев до истечения срока действия и включить в свои заявки измененный бизнес-или производственный план, утвержденный соответствующими органами власти. Продление срока аренды может быть разрешено правительством, при условии:

• отсутствия нарушений в период пользования земельным участком;
• соответствия заявленного инвестиционного проекта цели использование земельного участка.

Пользование земельным участком для строительства жилых объектов или с имеющимися на нем жилыми объектами

Согласно Декрету № 99/2015/ND-CP о жилых объектах, иностранцы могут владеть только до 30% от общего количества квартир в жилом доме и не имеют права владеть имуществом в контрольных списках специальных районов, зарезервированных для национальной обороны и безопасности. Пределы таких районов определяются Министерством национальной обороны и министерством общественной безопасности.

Согласно Земельному закону, все земельные участки, используемые домохозяйствами и физическими лицами, на которых находятся жилые объекты, рассматриваются как земли стабильного и долгосрочного пользования и не подлежат определенному сроку использования (статья 125 закона). Таким образом, физические лица или домохозяйства, указанные в сертификатах на право пользование земельным участком, имеют полное право по своему усмотрению использовать и распоряжаться своими земельными участками без каких-либо временных ограничений. В отличие от земли, дома могут приобретаться на праве частной собственности. Только в исключительных случаях государство может принудительно провести реквизицию. Законом предусматривается право на изъятие земельных участков:

1. в целях обеспечения национальной безопасности;
2. в целях обеспечения национальных или общественных интересов и социально-экономического развития;
3. в случае нарушения Земельного закона;
4. в случае нарушения требований по пользованию земельным участком.

В некоторых исключительных случаях правительство может также принять решение об отзыве сертификатов на право пользования земельным участком. При этом, согласно ст. 4 и 5 жилищного закона, государство обязано выплатить компенсацию и осуществлять переселение законных владельцев домохозяйств и организаций.

Иностранцам разрешается владеть жилыми объектами в течение 50 лет, а иностранным организациям – на срок, указанный в их инвестиционном сертификате. К категориям иностранных физических лиц и организаций, которым также разрешено приобретать квартиры в жилых объектах недвижимости, относятся следующие:

• Иностранцы, имеющие прямые инвестиции во Вьетнаме или занимающие руководящую должность в компании во Вьетнаме;
• Иностранцы, которые внесли значительный вклад во Вьетнам, который был признан таковым Президентом или Премьер-министром Вьетнама;
• Иностранцы, имеющие высшее образование или значительный опыт работы, работающие в социально-экономических областях, а также те, кто обладает специальными знаниями, необходимыми Вьетнаму;
• Иностранцы, состоящие в браке с вьетнамскими гражданами;
• Компании с иностранным капиталом, расположенные во Вьетнаме, которые не осуществляют деятельность в сфере недвижимости, но имеют необходимость предоставления жилья своим работникам.

Согласно закону о жилом жилье, только иностранные юридические и физические лица, которым разрешен въезд во Вьетнам на срок не менее 3 месяцев подряд, имеют право сдавать в аренду жилые дома или квартиры.