Per gli espatriati in Vietnam, l’acquisto di una proprietà ad Hanoi o Ho Chi Minh City presenta sia opportunità residenziali che di investimento. Infatti, i prezzi degli appartamenti sono aumentati del 70% ad Hanoi e del 55% a Ho Chi Minh City dal 2018, con prezzi attuali che si aggirano in media tra i 2.000 e i 2.800 dollari al metro quadro[1].
Data la domanda abitativa e il potenziale di investimento, sorgono domande chiave riguardo alla proprietà immobiliare per gli espatriati e ai meccanismi di proprietà per stranieri in Vietnam. Si noti che in Vietnam non è consentito a nessun individuo possedere terreni, poiché sono collettivamente posseduti dalla nazione[2], e la proprietà straniera è limitata solo agli immobili stessi, non al terreno a cui appartengono.
Condizioni per la proprietà immobiliare in Vietnam
Il governo vietnamita consente ad alcuni cittadini stranieri e organizzazioni economiche, come società e uffici di rappresentanza, di possedere immobili. Le condizioni di proprietà e i tipi di case variano leggermente tra individui e organizzazioni e rientrano in tre categorie specifiche:
Per attrarre investimenti nel settore edilizio, la legge vietnamita concede agli investitori stranieri la proprietà delle case che costruiscono. Il tipo di proprietà dipende da ciò che l’investitore registra per costruire (ad esempio, abitazioni commerciali, abitazioni sociali) [3]. Per quanto riguarda la durata della proprietà, le organizzazioni hanno diritti di proprietà simili a quelli dei cittadini vietnamiti, che consentono loro di possedere case per un periodo indefinito[4].
Tuttavia, per ottenere la proprietà della proprietà nell’ambito del regime di costruzione degli investimenti, il progetto deve essere realizzato su un terreno assegnato dal governo. Se l’immobile è costruito su un terreno affittato, gli investitori avranno solo il diritto di affittare la proprietà (cioè un diritto limitato di sfruttamento economico), senza ottenere la proprietà[5].
(ii) Per le altre organizzazioni economiche
Le organizzazioni economiche straniere possono possedere solo proprietà immobiliari commerciali (cioè case in vendita, in leasing o in affitto secondo i meccanismi di mercato), compresi appartamenti e case singole, ottenute attraverso transazioni civili come acquisto, leasing, donazione o eredità[6]. La durata della proprietà è determinata da un accordo, ma non può superare il periodo di investimento residuo specificato nel Certificato di registrazione degli investimenti, che può arrivare a 50 o 70 anni a seconda dell’ubicazione delle organizzazioni economiche[7].
In base a queste norme, le organizzazioni economiche che investono nella costruzione di case in Vietnam, anche su terreni in affitto, possono possedere proprietà attraverso transazioni civili se sono legalmente stabilite nel Paese.
(iii) Per le persone fisiche straniere
Gli stranieri possono possedere abitazioni commerciali in Vietnam utilizzando metodi simili a quelli di altre organizzazioni economiche, a condizione che siano entrate legalmente in Vietnam e che abbiano un passaporto valido al momento della transazione[8]. Ciò significa che le persone che non hanno mai visitato il Vietnam non possono possedere proprietà in quel Paese. Inoltre, gli espatriati con privilegi o immunità diplomatiche non possono possedere proprietà[9].
La proprietà è valida per 50 anni e può essere estesa[10]. Tuttavia, se un individuo straniero sposa un cittadino vietnamita residente nel Paese, la durata della proprietà può essere indefinita[11].
Il periodo di proprietà di 50 anni è stato concepito per allinearsi alle normative vietnamite in materia di terreni e immobili, in quanto l’assegnazione dei terreni e la durata dei contratti di locazione per i progetti di costruzione di alloggi commerciali da parte dello Stato sono limitati a 50 anni per i progetti di costruzione di alloggi commerciali, con possibilità di estensione[12].
Inoltre, la legge vietnamita stabilisce anche regole generali sul numero massimo di case che gli individui e le organizzazioni straniere possono possedere, in particolare:
Leasing e vendita di immobili
I cittadini stranieri e le organizzazioni economiche possono affittare o vendere le loro proprietà in Vietnam. Prima di affittare, i proprietari devono informare l’autorità di gestione degli alloggi a livello distrettuale e pagare le tasse sui redditi da locazione[15]. La vendita di una proprietà deve essere effettuata prima della fine del periodo di proprietà; in caso contrario, la proprietà tornerà di proprietà dello Stato[16].
Come acquistare un immobile
In Vietnam, la proprietà di un immobile è registrata nel Certificato di proprietà (o Libro rosa) [17]. Per rendere effettivo l’acquisto di una proprietà, questo certificato deve essere trasferito dal venditore all’acquirente. L’acquisto deve essere effettuato secondo l’accordo di entrambe le parti, in genere seguendo queste quattro fasi:
In conclusione, gli espatriati e le organizzazioni straniere possono possedere proprietà in Vietnam se entrano o operano nel Paese legalmente. Hanno la possibilità di utilizzare la proprietà come residenza o di affittarla e venderla a piacimento. In genere, la proprietà dura 50 anni e può essere prorogata. Tuttavia, in alcuni casi eccezionali, come l’investimento nella costruzione di case in Vietnam o il matrimonio con un cittadino vietnamita residente nel Paese, la proprietà può essere a tempo indeterminato, come per i cittadini vietnamiti.
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D’Andrea & Partners Legal Counsel ha redatto pubblicazioni innovative che esplorano il Vietnam, con l’obiettivo di fornire agli investitori e alle aziende straniere indicazioni pratiche sul mercato vietnamita. Queste pubblicazioni offrono approfondimenti sul quadro economico e legale specifico del paese, inclusa consulenza su misura per il settore abitativo.
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[1] Chính Phủ Newspaper, “I prezzi medi degli appartamenti ad Hanoi e Ho Chi Minh City variano da 50 a 70 milioni di VND al metro quadrato”, link correlato: https://bit.ly/4duN8uX.
[2] Articolo 12, Legge Fondiaria 2024 (31/2024/QH15).
[3] Articolo 17.1.a, Legge sulla Proprietà 2023 (27/2023/QH15).
[4] Articolo 20.1, Legge sulla Proprietà 2023 (27/2023/QH15).
[5] Articolo 20.1, Legge sulla Proprietà 2023 (27/2023/QH15).
[6] Articolo 17.2.b, Legge sulla Proprietà 2023 (27/2023/QH15).
[7] Articolo 20.2.d della Legge sulla Proprietà 2023 (27/2023/QH15); Articolo 44 della Legge sugli Investimenti 2020 (61/2020/QH15).
[8] Articolo 17.2 della Legge sulla Proprietà 2023 (27/2023/QH15), Articolo 3.3.d del Decreto 95/2024/ND-CP.
[9] Articolo 18.3, Legge sulla Proprietà 2023 (27/2023/QH15).
[10] Articolo 20.2.c, Legge sulla Proprietà 2023 (27/2023/QH15).
[11] Articolo 20.2.c, Legge sulla Proprietà 2023 (27/2023/QH15).
[12] Articolo 172.1.c, Legge Fondiaria 2024 (31/2024/QH15).
[13] Articolo 5, Decreto 95/2024/ND-CP. Articolo 5, Decreto 95/2024/ND-CP.
[14] Articolo 5, Decreto 95/2024/ND-CP. Articolo 5, Decreto 95/2024/ND-CP.
[15] Articolo 21.2, Legge sulla Proprietà 2023 (27/2023/QH15).
[16] Articolo 20.2, Legge sulla Proprietà 2023 (27/2023/QH15).
[17] Articolo 9.1, Legge sulla Proprietà 2023 (27/2023/QH15).
[18] Articolo 8, Decreto 10/2022/ND-CP.
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