Il trasferimento di ipoteca per gli immobili di seconda mano e relativi rischi

Introduzione

Il 5 gennaio 2023, nel pieno della recessione del mercato degli immobili di seconda mano, sei Dipartimenti del Governo di Shenzhen hanno emesso congiuntamente l’Ordinanza sul Piano di Lavoro per la Promozione del Modello di “Trasferimento di Ipoteca” per gli Immobili di Seconda Mano a Shenzhen ([2023] No.1, Real Estate Construction of Shenzhen Government). Nel caso di trasferimento di immobile su cui gravi un mutuo garantito da ipoteca, il venditore non dovrà estinguere il mutuo in anticipo, ma potrà procedere direttamente al trasferimento della proprietà dell’immobile all’acquirente, utilizzando il denaro dell’acquirente per estinguere il mutuo originario, il che consente di semplificare notevolmente la procedura di trasferimento delle case di seconda mano.

Modalità di Trasferimento

La modalità “Trasferimento di Ipoteca”, in ragione della sua efficienza e convenienza, è l’ultima frontiera della regolamentazione delle transazioni immobiliari. Nel caso in cui sia l’acquirente che il venditore scelgano la modalità ” Trasferimento di Ipoteca “, essi possono scegliere di procedere con la modalità “Mutuo sequenziale” o con la modalità “Doppio preavviso”. Le procedure per ciascuna modalità sono le seguenti:

1.Modalità “Mutuo Sequenziale”

Questa modalità è applicabile in caso di acquisto con mutuo ipotecario. Essa consente al cedente, al cessionario e alle banche mutuanti di procedere, di comune accordo, al trasferimento della proprietà senza cancellazione dell’iscrizione originaria del mutuo ipotecario.

• Le parti raggiungono il consenso e trasferiscono la proprietà senza cancellare l’iscrizione originaria del mutuo ipotecario. Il mutuatario diventa il cessionario dell’immobile

• Si perfeziona l’iscrizione della registrazione del trasferimento di ipoteca a garanzia del nuovo mutuo (sequenziale)

• L’iscrizione del mutuo originario sarà cancellata a seguito dell’erogazione, da parte della banca mutuante del cessionario, della somma necessaria all’estizione del mutuo stipulato dal venditore.

2. Modalità “Registrazione del Doppio Preavviso”

Questa modalità prevede che il cedente, il cessionario e la banca mutuante del cessionario richiedano prima l’iscrizione di un Doppio Preavviso (ovvero l’iscrizione del preavviso sul trasferimento dell’immobile di seconda mano e sul nuovo mutuo ipotecario), e successivamente che il cedente, il cessionario ed entrambe le banche mutuanti convertano congiuntamente le iscrizioni di preavviso in iscrizioni definitive.

• Le parti raggiungono un accordo e completano le iscrizioni di preavviso del trasferimento dell’immobile di seconda mano e del nuovo mutuo.

• La banca mutuante del cessionario versa la somma mutuata su un conto bancario vincolato

• Le iscrizioni di preavviso si trasformano in iscrizioni definitive senza cancellazione dell’iscrizione originaria del mutuo ipotecario

• L’iscrizione originaria del mutuo ipotecario sarà cancellata a seguito dell’estizione del mutuo del cedente.

Focus sui rischi legali e fiscali

Il “trasferimento di ipoteca” è una modalità innovativa che coinvolge sia gli acquirenti che i venditori, oltre ad ulteriori soggetti quali banche e intermediari, che non è stato pienamente collaudato nella pratica. Sia gli acquirenti che i venditori devono prestare attenzione ai vari rischi legali connessi a questo modello di transazione, tra cui l’eventuale presenza di disposizioni preclusive nel contratto e di condizioni restrittive nel mutuo. Tutte le parti dovrebbero verificare l’esistenza di accordi speciali con il mutuatario e adottare alcuni accorgimenti sulle modalità di pagamento del prezzo d’acquisto per garantire che le transazioni di immobili di seconda mano siano sicure e senza inconvenienti. In caso di problemi di questo tipo, si consiglia di consultare tempestivamente un avvocato per tutelare i diritti e gli interessi legittimi delle parti coinvolte.

Inoltre, quali sono le imposte da pagare per la compravendita di immobili di seconda mano? In generale, tali operazioni determinano l’applicabilità dell’imposta di bollo, dell’imposta sul rogito, dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, dell’imposta sul valore aggiunto, dell’imposta sulla manutenzione urbana e sulla costruzione e della sovrattassa per l’istruzione e dell’imposta sul valore aggiunto dei terreni. Sebbene alcune di queste imposte e tasse siano a carico rispettivamente dell’acquirente e del venditore, in pratica esse aumentano il costo dell’acquisto di una casa nel suo complesso, per cui il governo ha introdotto molte esenzioni fiscali e politiche fiscali preferenziali per le transazioni immobiliari tra privati.