La proprietà privata sui terreni non è consentita in Vietnam e il relativo diritto di proprietà prevede che lo Stato ne sia amministratore. Tuttavia, le leggi del Vietnam consentono la proprietà del Land Use Right (“LUR”), ovvero il diritto di farne uso. In Vietnam, il certificato di LUR, di proprietà degli immobili e di altri beni connessi al terreno è comunemente chiamato libro rosa, rilasciato dal Ministero delle Risorse Naturali e dell’Ambiente (MONRE).

Ai sensi dell’articolo 5 della Land Law del 2013, entrata in vigore il 1 ° luglio 2014, le persone fisiche straniere non hanno il diritto di ottenere diritti di utilizzo del suolo, non possono possedere terreni né affittarne.

Tuttavia, la Land Law stabilisce che il governo possa allocare o affittare terreni a società di proprietà straniera per un periodo massimo di 50 anni (solo eccezionalmente per 70 anni), per la realizzazione dei loro progetti. I contratti di locazione del LUR sono soggetti a una tassa sull’utilizzo del suolo e sono l’unica forma di proprietà disponibile per gli stranieri.

Se il progetto è previsto su un’isola, zona costiera o di confine, l’assegnazione o l’affitto di terreni può essere eseguita solo su approvazione scritta del Ministero della Difesa, del Ministero della Pubblica Sicurezza e del Ministero degli Affari Esteri. Questo è anche il caso delle locazioni o sublocazioni di terreni in parchi industriali, complessi industriali, zone di trasformazione delle esportazioni, parchi hi-tech o zone economiche. Dal 2017, per motivi di difesa e sicurezza nazionale, il governo ha reso più difficoltosa la concessione agli stranieri.

La legge consente alle società di proprietà straniera il conferimento di capitale sotto forma di valore LUR. Solitamente, i partner locali di joint venture in Vietnam contribuiscono con la loro quota di capitale sotto forma di LUR, solo dopo aver ricevuto un “lotto” di terra piuttosto che un “contratto di locazione”, e una volta che l’intero importo per la “cessione del terreno” è stato pagato. Nel caso in cui il pagamento del canone di uso del terreno sia differito, il conferimento del LUR in progetti di investimento esteri è ancora consentito nella misura in cui il differimento è approvato per iscritto dal Comitato del Popolo competente. Una volta rilasciato il certificato di investimento della JV, la stessa JV sarà titolare del certificato LUR.

La maggior parte degli investitori procede con la locazione piuttosto che con l’acquisto di terreni. Per gli investitori che intendono affittare un terreno con un LUR, il governo vietnamita ha previsto quattro opzioni. La più semplice è affittare o subaffittare direttamente dal proprietario. Il terreno deve essere situato in una zona ad alta tecnologia, in una zona di esportazione-trasformazione, in una zona industriale o in una zona economica. Il proprietario è solitamente un’impresa commerciale che ha già completato tutti i documenti richiesti e ottenuto il LUR.

Ogni anno il Comitato del Popolo, con il supporto del MONRE, fissa il prezzo dei terreni in base al valore di mercato. Quando si affitta un terreno in Vietnam, il prezzo non può discostarsi di oltre il 20% dal prezzo ufficiale. Il rinnovo del contratto di locazione è soggetto ad approvazione da parte delle Autorità competenti. Le società straniere hanno anche la possibilità di affittare un ufficio in un edificio o di affittare da un’azienda in una zona industriale o di esportazione.

Gli investitori stranieri che desiderano estendere la durata del contratto di locazione devono richiederne il rinnovo entro 6 mesi dalla scadenza e allegare alla domanda un piano aziendale o di produzione approvato dalle Autorità competenti. La proroga della durata del contratto di locazione può essere consentita dal Governo se:

  • Il locatario ha rispettato i regolamenti durante il periodo di utilizzo; e
  • L’utilizzo del suolo è coerente con la planimetria approvata.

Diritto di Utilizzo del Terreno Residenziale

Ai sensi del Decreto n. 99/2015/ND-CP sull’edilizia residenziale, gli stranieri possono possedere solo fino al 30% delle unità abitative totali di un progetto e non sono autorizzati a possedere immobili nelle zone speciali riservate alla difesa e alla sicurezza nazionale comprese nella apposita lista. L’ubicazione è determinata dal Ministero della Difesa Nazionale e dal Ministero della Pubblica Sicurezza.

Ai sensi della Land Law, tutti i terreni utilizzati da famiglie e individui a fini residenziali sono considerati terreni a uso stabile ed a lungo termine e soggetti a un determinato termine di utilizzo (articolo 125). Pertanto, le persone o le famiglie intestatarie di un certificato LUR hanno piena discrezione di utilizzare e disporre delle proprie aree di terreno residenziali senza limitazioni temporali. A differenza del terreno, gli immobili sono considerati dalla legge vietnamita come oggetto di proprietà privata, quindi solo in alcuni casi eccezionali lo Stato può imporne l’espropriazione. La Legge specifica i seguenti casi:

  1. Ragioni di difesa o sicurezza nazionale.
  2. Sviluppo socio-economico per interessi nazionali o pubblici.
  3. Violazioni della Land Law.
  4. Termine del LUR.

E anche alcuni casi in cui i certificati di LUR possono essere revocati dal governo. Secondo l’art. 4 e 5 della Housing Law, in caso di espropriazione del terreno, lo Stato dovrà risarcire e provvedere al reinsediamento delle persone, famiglie e organizzazioni che sono proprietarie di immobili su tali terreni.

Le persone fisiche straniere possono possedere appartamenti per 50 anni, mentre le persone giuridiche straniere per il periodo indicato nell’Investment Registration Certificate. Le categorie di persone fisiche e giuridiche straniere a cui è consentito acquistare appartamenti da progetti residenziali in Vietnam quali:

  • Stranieri che hanno investimenti diretti in Vietnam o ricoprono ruoli dirigenziali in società attive in Vietnam;
  • Stranieri che hanno contribuito allo Stato del Vietnam e tale contributo è stato riconosciuto dal Presidente o dal Primo Ministro del Vietnam;
  • Stranieri che hanno una laurea o un livello di istruzione superiore e lavorano attualmente in settori socio-economici e coloro che hanno conoscenze speciali di cui il Vietnam ha bisogno;
  • Stranieri sposati con cittadini Vietnamiti;
  • Società a partecipazione straniera che operano in Vietnam che non sono società di compravendita immobiliare e che richiedono alloggi residenziali per i propri dipendenti.

Ai sensi della Legge sull’edilizia residenziale, il diritto di affittare case o appartamenti residenziali è concesso solo alle persone fisiche e giuridiche straniere a cui è consentito entrare in Vietnam per un periodo di almeno 3 mesi consecutivi.