Покупка недвижимости в Италии

Законодательство Италии не предусматривает запрета на приобретение недвижимого имущества иностранными гражданами, однако сама процедура совершения сделки обладает определенными особенностями.

Для совершения сделки покупки-продажи недвижимого имущества иностранному гражданину, во-первых, понадобится получить налоговый идентификационный номер (итал. «codice fiscal»). В целях упрощения проведения расчетных операций по сделке рекомендуется открыть банковский счет в Италии. После этого, для возможности дистанционного совершения процедур по совершению сделки каждая из сторон, покупатель и продавец, могут поручить кому-то действовать от их имени путем выдачи доверенности. Подобная доверенность должна быть подписана в присутствии нотариуса (в Италии) или в итальянском консульстве или посольстве в стране иностранного гражданина. Помощь переводчика при совершении всех процедур вне зависимости от уровня владения Вами итальянским языком также может быть крайне полезна.

Для иностранного гражданина процесс покупки недвижимости в Италии может показаться абсолютно незнакомым, долгим (весь процесс может занять от шести до восьми недель) и непонятным (как из-за общих особенностей права Италии, так и, в частности, особенностей налогового регулирования). В связи с этим, получение квалифицированной юридической помощи значительно облегчит для Вас процесс. Здесь мы хотели бы обратить Ваше внимание, что итальянское законодательство предусматривает преддоговорную ответственность. Кроме того, мы советуем обратиться за получением квалифицированной финансовой консультацией к соответствующим специалистам. При этом, наша компания готова оказать Вам юридическую помощь в ходе осуществления процедур по покупке недвижимого имущества в Италии, которые описаны ниже:

Этап 1: направление безотзывного предложения (итал. «Proposta irrevocabile d’acquisto»)

Это обычная практика при покупке через агента по недвижимости. Покупатель может сделать безотзывное предложение о покупке и установить крайний срок для акцепта предложения собственником. В случае получения согласия собственника покупателем в пределах действия безотзывной оферты, покупатель обязан приобрести имущество. 

Этап 2: заключение предварительного договора покупки-продажи недвижимого имущества (итал. «compromesso»)

Предварительный договор представляет собой частное соглашение между покупателем и продавцом, текст которого, как правило, составляется адвокатом продавца и должен содержать конкретные условия продажи, включая цену продажи, и является обязательным для сторон. Подписание данного договора влечет для обеих сторон возникновение соответствующих обязанностей по совершению сделки. Как правило, после подписания договора покупатель передает продавцу первоначальный взнос (итал. «caparra confirmatoria») в размере от 10% до 30% от стоимости недвижимого имущества. В случае отказа от заключения договора купли-продажи со стороны покупателя, последний теряет право на возврат первоначального взноса. В случае аналогичных действий со стороны продавца, он или она обязуются выплатить сумму первоначального взноса в двойном размере.

В качестве дополнительной меры защиты Ваших прав можно осуществить регистрацию предварительного договора. Цель регистрации заключается в предотвращении заключения собственником договора купли-продажи недвижимого имущества с третьими лицами в период между заключением предварительного договора и заключением окончательного договора купли-продажи недвижимого имущества.

Соблюдении указанных выше рекомендаций значительно снижает нарушения соглашения и способствует успешному подписанию окончательного договора.

Этап 3: совершение акта купли-продажи (итал. «Rogito»)

«Rogito» представляет собой документ, подтверждающий публичный акт купли-продажи недвижимого имущества, составленный нотариусом (итал. «notaio»). Последний удостоверяет факт подписания сторонами договора, регистрирует договор в реестре имущества и взимает налог на имущество (отсюда необходимость кодификации). Для совершения официальной регистрации акта купли-продажи недвижимого имущества необходимо сторонам требуется уплатить необходимые государственные пошлины. Нотариус также несет ответственность за соблюдение должной осмотрительности, поскольку он действует от имени обеих сторон.

Описанный выше процесс применяется также в случаях, когда покупателем или продавцом является компания. Кроме того, в случае приобретения иностранной компанией недвижимости в Италии нотариус может потребовать копии документов, касающихся регистрации и регистрации компании в стране ее происхождения.