Report sull’andamento del mercato immobiliare in Cina

Negli ultimi tempi, si è ampiamente discusso circa il significativo aumento dei prezzi degli affitti delle abitazioni in molte delle principali città della Cina. Soprattutto a Shanghai, il mercato degli immobili in affitto, rimasto invariato per più di due mesi a causa della chiusura, è improvvisamente esploso non appena la città è stata riaperta in seguito al lockdown. Qui di seguito forniremo una sintesi dell’andamento degli affitti nella Cina degli ultimi tempi e cercheremo di capire le principali ragioni alla base dell’aumento.

A. Andamento dei prezzi degli affitti nelle principali città cinesi

A giugno, i prezzi medi degli affitti nelle 40 principali città cinesi sono aumentati del 2,1% rispetto al mese precedente, nonostante l’aumento dello 0,78% registrato a maggio.

I prezzi medi degli affitti hanno registrato un aumento costante nei primi 2 mesi del 2022, ma presto hanno subito una brusca virata e hanno iniziato a scendere da marzo, a causa della nuova ondata di pandemia di Covid-19 su scala nazionale, in aggiunta al difficile contesto occupazionale e dell’aumento del tasso di disoccupazione. I prezzi sono tornati a salire a giugno, grazie alla stagione delle lauree e al miglioramento del contesto occupazionale. Secondo i dati monitorati dal Centro di ricerca dati di Zhuge House Hunter, l’affitto medio mensile di giugno 2022 nelle principali città è di 35,64 RMB al metro quadro, con un aumento dello 0,37% mese su mese e dello 0,01% rispetto a giugno 2021.

Ovviamente si riscontra un andamento dei prezzi degli affitti diverso a seconda delle dimensioni della città, ad esempio a giugno 2022, il canone medio mostra un aumento nelle città di fascia 1 e di fascia 2, mentre allo stesso tempo tende a diminuire nelle città di fascia 3 e 4.

Inoltre, i dati mostrano che il canone mensile medio nelle città di livello 1 è di 87,92 RMB al mq, con un aumento dell’1,45% mese su mese e del 2,76% rispetto a giugno 2021 mentre nelle città di livello 2 è di 31,69 RMB al mq, in leggero aumento dello 0,03% rispetto a maggio 2022 e in calo dell’1,25% rispetto a giugno 2021. Infine, il canone medio mensile nelle città di fascia 3 e 4 è di 24,24 RMB al mq, in leggero calo dello 0,02% rispetto a maggio e in aumento dello 0,69% rispetto allo scorso giugno.

La ragione di questo grande divario tra le città di livello 1 e le altre trova fondamento nel gran numero di studenti neolaureati entrati sia nel mercato del lavoro che in quello degli affitti. Secondo i dati diffusi dal Dipartimento dell’Istruzione, il numero totale di neolaureati nel 2022 raggiungerà i 10,76 milioni, 1,67 milioni in più rispetto allo scorso anno. Sia il numero totale che il tasso di incremento hanno registrato nuovi record di crescita. Tale aumento porterà naturalmente a una domanda elevata e a un aumento dei prezzi degli affitti.

Inoltre, secondo il Rapporto di ricerca e analisi sulla stagione dei laureati 2022 pubblicato da 58 City e Ganji Hire Direct, due dei siti web più importanti nel settore immobiliare, a causa di diversi fattori, tra cui le maggiori opportunità di lavoro, l’economia più forte e la migliore posizione, le città di fascia 1 sono ancora la prima scelta per la maggior parte dei neolaureati. I prezzi degli affitti in queste città registrano dunque un aumento più significativo rispetto ad altre città. In particolare, a giugno 2022 i prezzi degli affitti di Pechino, Shanghai, Guangzhou e Shenzhen sono aumentati di oltre lo 0,7% rispetto a maggio 2022.

 

B. Andamento dei prezzi degli affitti a Shanghai

Il 1° giugno, a Shanghai sono state interrotte le misure di lockdown e il mercato degli affitti, che non aveva mostrato alcuna attività per due mesi, è improvvisamente esploso. Secondo il rapporto sugli affitti delle città nel mese di maggio, pubblicato da 58 Tongcheng e anjuke, i dati mostrano che la richiesta di appartamenti in affitto in diversi distretti di Shanghai è aumentata di oltre il 60% mese su mese. La domanda di affitto arretrata durante il periodo dell’epidemia e la domanda di affitto nella stagione delle lauree hanno fatto esplodere il mercato degli affitti a Shanghai. Molti proprietari hanno dichiarato che le abitazioni sono state affittate in meno di un’ora e il mercato degli affitti a Shanghai ha registrato una notevole impennata.

A Shanghai, gravemente colpita dall’epidemia, la mobilità della popolazione si è fortemente ridotta a causa della gestione della prevenzione e del controllo, il che ha influito notevolmente sul mercato degli affitti di quest’anno. Dopo il mese di maggio, con l’epidemia nazionale controllata in modo efficace, Shanghai ha sospeso le misure restrittive dovute al Covid il 1° giugno. Nel breve termine, la mobilità interregionale della popolazione e l’arrivo della stagione dei diplomi avranno un impatto positivo sul mercato degli immobili in affitto. Secondo i dati dell’Istituto di ricerca immobiliare anjuke, la richiesta di abitazione in affitto a Shanghai è generalmente aumentata di mese in mese. Pudong, Minhang, Baoshan, Fengxian, Xuhui e Hongkou sono tutti aumentati di oltre il 60% mese su mese. Il numero di nuove case nel distretto di Chongming è aumentato di oltre tre volte di mese in mese.

Nel giugno 2022, l’affitto medio mensile a Shanghai ha raggiunto i 99,81 RMB al mq, con un aumento del 2,17% rispetto a maggio e dello 0,49% rispetto al giugno 2021, segnando anche l’affitto più caro della Cina. Nel mese di luglio, si ritiene che i prezzi saliranno ancora, poiché la domanda è ancora elevata.

Prendendo come riferimento le statistiche della settimana 27 (dal 26 giugno al 3 luglio) pubblicate dal Centro di ricerca dati della Zhuge House Hunter, i risultati principali sono i seguenti:

• I prezzi di affitto in generale sono ancora aumentati del 2,28% rispetto alla settimana precedente. I prezzi degli affitti in generale continuano ad aumentare: secondo i dati monitorati dal Data Research Center di Zhuge House Hunter, l’affitto medio mensile a Shanghai ha raggiunto i 103,59 RMB al mq, mentre a giugno era ancora di 99,81RMB al mq. I prezzi degli affitti in generale sono ancora aumentati del 2,28% rispetto alla settimana precedente.
• Il prezzo medio degli appartamenti con 3 camere da letto è sceso dello 0,12%, mentre quello con 1 camera da letto è aumentato dello 0,65%.
• Nella settimana 27, i prezzi degli affitti di tutti i tipi di appartamenti sono aumentati. L’affitto medio mensile per gli appartamenti con 1 camera da letto è stato di 5040,21 RMB, con un aumento dello 0,65%; in media 7585,11 RMB per gli appartamenti con 2 camere da letto, 11745,71 RMB per gli appartamenti con 3 camere da letto e 18810,25 RMB per gli appartamenti con 4 camere da letto.

• L’affitto nell’area di Luwan è 3,5 volte superiore a quello di Jinshan.

Il divario tra i prezzi degli affitti nei diversi distretti è piuttosto significativo. Luwan è al primo posto tra tutti i distretti di Shanghai, con un affitto medio mensile di 159,73 RMB, seguito da Huangpu, il cui affitto è di 153,41 RMB, mentre a Jinshan è di soli 45,59 RMB. Il prezzo nella zona più costosa, Luwan, è già 3,5 volte superiore a quello di Jinshan. In particolare, il prezzo di affitto a Xintianjin ha raggiunto i 193,71 RMB al mese per mq, posizionandosi al primo posto in termini di prezzo di affitto nella Cina continentale.

Fascia	Distretto	Business Area	Affitto（RMB/㎡/m）	Tendenza (vs wk26)
1	Luwan	Xintiandi	193.71	0.7%
2	Xuhui	Jianguo West Rd	178.06	0.46%
3	Luwan	Huaihai Mid Rd	177.06	0.58%
4	Jing’An	Nanjing West Rd	175.64	-0.09%
5	Xuhui	Hengshan Rd	173.62	0.81%
6	Changning	Zhenning Rd	171.81	0.35%
7	Jing’An	Jing’An Temple	170.11	1.51%
8	Xuhui	Xuhuibinjiang	165.78	-0.04%
9	Huangpu	Huangpubinjiang	164.26	1.05%
10	Jing’An	Jiangning Rd	157.39	0.55%
11	Changning	Gubei	157.25	0.15%
12	Luwan	Shibobinjiang	157.11	0.06%
13	Jing’An	Caojiadu	152.41	0.42%
14	Huangpu	Laoximen	149.91	1.36%
15	Huangpu	People Square	148.07	0.39%
16	Pudong	Lujiazui	147.75	0.05%
17	Luwan	Wuliqiao	146.87	1.7%
18	Luwan	Dapuqiao	146.2	0.02%
19	Huangpu	Dongjiadu	145.98	1.26%
20	Xuhui	Xietu Rd	143.41	0.43%

Data source：Data Research Institute Zhuge House Hunter

 

C. conclusioni

In conclusione, i prezzi degli affitti nelle principali città e in particolare a Shanghai hanno registrato un andamento crescente da giugno 2022. Le conclusioni principali sono le seguenti:

1. In giugno 2022, il prezzo medio mensile degli affitti nelle principali città cinesi è stato di 35,64 RMB al mq, con un aumento dello 0,37% rispetto al mese precedente e dello 0,01% rispetto allo scorso giugno. La causa principale di tale aumento è stata l’elevata domanda, causata dall’ingresso nel mercato di nuovi laureati.
2. A giugno 2022, l’affitto medio mensile nelle città di fascia 1 è stato di 87,92 RMB al mq, con un aumento dell’1,45% rispetto a maggio e del 2,76% rispetto a giugno 2021; il canone medio mensile nelle città di fascia 2 è stato di 31,69 RMB al mq, con un leggero aumento dello 0,03% rispetto a maggio, ma un calo dell’1,25% rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso.
3. Dal giugno 2022, sia la richiesta che i prezzi degli affitti a Shanghai sono generalmente aumentati di mese in mese, a causa della mobilità trasversale della popolazione regionale e dell’arrivo della stagione delle lauree. L’affitto medio mensile a Shanghai ha raggiunto i 103,59 RMB al mq alla settimana 27 del 2022, e l’area di Xintiandi rimane il luogo più costoso in cui vivere, al primo posto tra tutte le aree di Shanghai, con un affitto di 193,71 RMB al mq al mese.
4. Con il perdurare della stagione dei diplomi, riteniamo che i prezzi degli affitti nelle principali città, soprattutto a Shanghai, continueranno a salire nei mesi successivi fino a settembre, se non prima.