Mercato Immobiliare Vietnam 2022: risoluzioni e obiettivi per migliorare la legge fondiaria

Dopo oltre 8 anni dall’entrata in vigore della Legge Fondiaria 2013 (45/2013/QH13) sono stati raggiunti importanti risultati sulla gestione del territorio, con un modello legale completo, stabile e pratico in materia di sfruttamento e uso del suolo, il quale ha ha gettato le basi del mercato immobiliare vietnamita e ha dato un contributo positivo allo sviluppo socio-economico di questo paese emergente.

Secondo i dati del portale Batdongsan.com.vn, negli ultimi 10 anni, il patrimonio immobiliare del Vietnam è aumentato notevolmente, con un range da +50% a + 300% nel periodo 2014-2019, e anche il prezzo medio delle abitazioni nei luoghi in cui l’aumento è stato il più basso è comunque 3 volte superiore a quello del 2011, portando recentemente il prezzo medio delle abitazioni al metro quadro a raggiungere 2.000 dollari/mq ad Hanoi e 2.500 dollari/mq a Ho Chi Minh City.

Inoltre, secondo la Legge sull’edilizia abitativa 2014, le organizzazioni straniere (comprese le imprese a partecipazione straniera, gli uffici di rappresentanza, i fondi di investimento e le filiali bancarie) registrate in Vietnam e le persone regolarmente presenti nel paese possono acquistare, affittare, ricevere in regalo, o ereditare case in Vietnam, il che lo rende una destinazione molto interessante per fare affari in questa direzione, con il settore immobiliare che ha raggiunto una quota di investimenti diretti esteri (IDE) di oltre 3,15 miliardi di dollari in base a quanto riportato dal Ministero delle Costruzioni a fine giugno 2022.

Nonostante i preziosi apporti della Legge fondiaria in questo contesto, con il passare degli anni e dopo la sua ripetuta applicazione, essa ha evidenziato alcune inefficienze come il “sistema a scaglioni di prezzo fondiario”, secondo il quale il Governo adegua i prezzi minimi e massimi per i terreni in ciascuna regione ogni 5 anni, ma che di fatto non si basa sulla situazione di mercato reale e ciò è stato uno dei fattori che hanno portato all’attuale impennata nei prezzi dei terreni.

Al fine di continuare il processo di miglioramento delle politiche statali, aumentando l’efficienza della gestione del territorio e creando una forza trainante per trasformare il Vietnam in un paese sviluppato ad alto reddito, il Comitato Centrale ha promulgato la Risoluzione 18-NQ/TW, in cui ha richiesto che le modifiche alla legge fondiaria 2013 e una serie di leggi correlate devono essere completate entro l’anno 2023, per garantire uniformità e coerenza nel quadro giuridico, e che dovrebbero essere pienamente attuate nel paese entro il 2030.

Tra gli obiettivi sollevati in questa occasione possiamo annoverare:

• Garantire la trasparenza del mercato fondiario pubblicando i prezzi dei terreni ed effettuando le transazioni immobiliari su piattaforme commerciali regolamentate che richiedono l’utilizzo di bonifici bancari o pagamenti senza contanti.
• Rimuovere gli scaglioni di prezzo fondiario e sviluppare un metodo per determinare il prezzo dei terreni secondo il principio di mercato.
• Migliorare e rafforzare l’ispezione e la supervisione su controversie o reclami relativi ai terreni.
• Intensificare la prevenzione e il controllo della corruzione e degli atti di cattiva condotta.

Un’altra importante mossa chiave adottata di recente è la Risoluzione 111/NQ-CP, emessa al seminario sull’attività legislativa dell’agosto 2022, in cui viene spiegato il futuro progetto di revisione del diritto fondiario in diversi punti quali:

• Promuovere il decentramento e una maggiore autonomia nei governi locali per tenere maggiormente conto della situazione specifica di ciascuna località.
• Espansione del limite al trasferimento dei diritti d’uso dei terreni agricoli di famiglie e individui.
• Istituire un fondo di sostegno per le persone la cui terra è stata acquisita dallo stato e con capacità lavorativa limitata.
• Adattare la normativa del diritto fondiario alle disposizioni della legge sugli investimenti, dell’edilizia abitativa e le leggi pertinenti al possesso della terra da parte di organizzazioni economiche a partecipazione straniera.

Alla luce di quanto sopra, è cruciale per il governo vietnamita attuare politiche eque, trasparenti e chiare per regolamentare l’uso e la gestione della terra in modo flessibile ed efficiente, a favore di un mercato immobiliare stabile e attraente che oggi sta condizionando la decisione di gran parte degli investitori stranieri sul fondare una società in Vietnam o effettuare altri tipi di investimenti come l’acquisto di una proprietà in questo magnifico paese in continua crescita e con una moltitudine di opportunità e incentivi.