Mercato immobiliare russo: panoramica e opportunità

Il mercato immobiliare russo, e in particolare di Mosca, rappresenta uno dei segmenti immobiliari in più rapida crescita in Europa negli ultimi vent’anni. Essendo stato fortemente influenzato nell’ultimo decennio da un mix di fattori economici, politici, demografici e di altro tipo, si sta ora riprendendo e offre opportunità agli investitori nazionali e stranieri che considerano l’aggiunta di una partecipazione immobiliare russa diretta ai loro portafogli di investimento. Questo articolo presenta un’ampia panoramica della storia del mercato immobiliare in Russia ed esamina le opportunità che potrebbero interessare i potenziali acquirenti.

Innanzitutto, è importante riconoscere che le persone fisiche e giuridiche straniere hanno diritti simili ai cittadini e alle società russe quando si tratta di acquistare e possedere proprietà immobiliari in Russia. Le uniche restrizioni per l’acquisto di terreni da parte degli stranieri riguardano terreni nelle zone di confine, terreni agricoli e terreni su cui si trova un porto marittimo.

La storia dello sviluppo del mercato immobiliare in Russia può essere suddivisa nelle seguenti fasi principali, in particolare:

1. Fase iniziale: l’inizio dello sviluppo del mercato immobiliare in Russia, risalente alla prima legge sulla proprietà in URSS, e il successivo avvio della privatizzazione nel 1992. Il mercato era caratterizzato da metodi di valutazione inadeguati, domanda eccessiva e l’assenza di servizi adeguati a supporto del settore.
2. Fase di transizione: il mercato si è sviluppato rapidamente dal 1993 fino alla crisi finanziaria russa del 1998, quando il governo russo è andato in default sul suo debito e la valuta nazionale, il rublo, è stata svalutata. La crisi ha determinato un arresto della domanda e un temporaneo blocco del mercato immobiliare, sebbene abbia resistito alla crisi meglio di altri segmenti.
3. Fase di maturazione: dai primi anni 2000 il mercato si è sviluppato rapidamente ma anche maturando con la presenza di nuovi fornitori di servizi professionali, legislazione e regole di mercato migliori, nonché l’aumento del reddito dei consumatori e la raffinatezza dei loro gusti. Mosca e San Pietroburgo, le due più grandi città della Russia, diventano l’obiettivo degli investitori immobiliari a lungo termine.
4. Declino: fino al 2014 il mercato immobiliare russo ha avuto una tendenza al rialzo, tuttavia, la crisi finanziaria russa (2014 – 2016) ha gravemente colpito la struttura del mercato. Con la valuta debole, le sanzioni, i rischi politici e l’economia povera, il sentimento degli investitori era sempre basso ed ha portato ad un massiccio disinvestimento dalle proprieta’ immobiliari. La domanda si è fermata e i prezzi sono scesi.
5. Ripresa: a seguito della crisi finanziaria, il mercato immobiliare è debole da alcuni anni, ma da allora si è ripreso e presenta oggi importanti opportunità, soprattutto nei segmenti business e lusso. Mosca rimane la principale destinazione per gli investimenti immobiliari in Russia.

Mosca presenta la più grande varietà di proprietà per tipologia e valore e guida l’intero mercato in termini di numero di transazioni ed è quindi sensato guardare alla capitale della Russia e alle opportunità che presenta.

In generale, in base alla funzionalità, il mercato immobiliare di Mosca può essere suddiviso in:

– immobili residenziali

– edifici industriali

– fabbricati e locali non industriali (magazzini, uffici, ecc.).

Gli immobili residenziali rappresentano la più grande opportunità, mentre la domanda di edifici industriali e non industriali sta lentamente riprendendo dopo il 2016.

Gli immobili residenziali possono essere ulteriormente classificati in:

1. Immobili nel segmento economico: la costruzione di nuovi appartamenti a Mosca negli ultimi anni è in ripresa e al momento il volume dell’offerta è al suo picco storico. L’offerta di appartamenti si sta spostando verso il sud e il sud-est di Mosca, e il driver è lo sviluppo delle zone industriali e il lancio del Moscow Central Circle (MCC), una nuova linea metropolitana che collega le aree urbane non centrali con l’un l’altro.
2. Immobili nel segmento business: la concorrenza tra i costruttori è in aumento: diversi complessi residenziali vengono commissionati o sono già in vendita nei territori delle zone industriali, il cui volume di costruzione è paragonabile al volume di tutte le costruzioni urbane di Mosca (ad esempio, il territorio della ZILA prevede più di 3,5 milioni di m2 di abitazioni, paragonabile alla commissione di alloggi nella vecchia e nella nuova Mosca nel 2015). Allo stesso tempo, gli acquirenti stanno anche riducendo il proprio budget in questo segmento con il prezzo medio delle transazioni in questo segmento in calo. La differenziazione aumenta; gli oggetti costruiti e di alta qualità manterranno il loro valore, mentre gli oggetti non finiti o non convenienti diventeranno più economici.
3. Immobili nel segmento lusso/premium: la differenziazione dei progetti è ancora più pronunciata: il prezzo dipende molto dal livello e grado di disponibilità. I monolocali si comportano meglio del mercato, così come le offerte di dimensioni ridotte, il cui costo totale è inferiore a quello di varianti simili di un’area più ampia (ad esempio, uno studio “due camere da letto” rispetto a un convenzionale “due camere da letto” di un’area più ampia). Il grande volume di offerta di alloggi moderni in edifici moderni o recenti, così come i prezzi che sono crollati negli ultimi anni di crisi, consentono di riorientare l’attenzione dalle abitazioni obsolete alle nuove case, nonché di scegliere offerte più vicine al centro città. Per questi motivi, gli appartamenti nel centro di Mosca e le case moderne nella città di Mosca hanno prestazioni migliori rispetto al mercato.

Esistono oggi numerose opportunità nel mercato immobiliare russo, in particolare quello di Mosca, e sono accessibili agli investitori sia nazionali che esteri che cercano di scoprire valore nel mercato che è stato duramente colpito dalla crisi finanziaria del 2014-2016. Tuttavia, gli immobili, soprattutto nel segmento del lusso, possono interessare i potenziali acquirenti. Se desideri saperne di più sul mercato immobiliare in Russia o su come strutturare il tuo futuro investimento nel settore immobiliare russo, contattaci a info@dandreapartners.com.