在越南,土地所有权并不存在,所有人民拥有土地而由进行管理。然而,越南法律允许土地使用权的存在。在越南,自然资源和环境部颁发的土地使用权、房屋所有权和其他土地资产的证书通常被称为粉红书。

根据2014年7月1日生效的《土地法2013》第5条,外国个人无权取得土地使用权,既不能拥有土地所有权,也不能租用。

然而,《土地法》规定,政府可向外商投资公司划拨或出租土地,期限最长为50年(70年除外),以实施其项目。土地使用权租约受土地使用租赁的约束,是外国人使用土地的唯一形式。

对于规划在海岛、沿海、边境地区的项目,经国防部、公安部、外交部书面批准后,方可进行土地划拨或土地租赁。工业园区、工业综合体、出口加工区、高科技园区或经济区内的土地租赁或转租也是如此。出于国防和安全的保护,自2017年以来,政府加大了外国人领取房产证的难度。

法律允许外商投资企业以土地使用权价值的形式转让资本。通常情况下,在越南的合资企业的当地合作伙伴只能在收到土地“分配”而不是土地“租赁”,且已经全额支付了土地“分配款”后,方能以土地使用权价值的形式出资。土地使用费延期缴纳的,经有关人民委员会书面同意,该土地使用权仍可以用于外商投资项目。合资企业的投资证书一经签发,该合资企业即为土地使用权证书的持有人。

大多数投资者依靠租赁而不是购买来获得土地。根据越南政府规定,投资者租赁具有使用权的土地共有四种选择。直接自房东处租赁或转租是最容易的方式。土地必须位于高新区、加工区、工业区或经济区内。房东通常是一家已经完成了所有必要的文书工作并获得了土地使用权的商业企业。

在自然资源和环境部(MONRE)的支持下,人民委员会每年根据市场价值确定土地价格。在越南租赁土地时,租金与官方价格的偏差不得超过20%。要续租的投资者必须获得延期批准。公司还可以选择在建筑物中租用办公室,或自工业区或出口加工区的公司处租赁。

外国投资者如欲延长租期,应于租期届满前6个月提出申请,并在申请书中列入经有关部门批准的经修订的商业或生产计划。在下列情况下,政府可允许延长租期:

  • 承租人在使用期间遵守了土地法规;并且
  • 土地用途与批准的土地规划一致

住宅用地使用权

根据关于住宅的第99/2015/ND-CP号法令,外国人在一个项目中最多只能拥有所有公寓单元的30%,并且不允许拥有国防和安全专用区域清单中所列的不动产。相关地点由国防部和公安部确定。

根据《土地法2013》,家庭和个人用于居住的所有土地面积均被视为稳定和长期使用的土地,不受特定使用期限的限制(第125条)。因此,土地使用权证书中指定的个人或家庭有充分的自由裁量权使用和处置其住宅土地内区域,不受任何时间限制。与土地不同,越南法律将房屋视为私有财产,因此,只有在某些特殊情况下,国家才能强制征用。该法规定了下列会收回土地的情况:

  1. 国防或安全的目的;
  2. 为国家或公共利益发展社会经济;
  3. 违反土地法;
  4. 合法土地使用终止。

还有一些情况下,土地使用权证书被政府吊销。根据《住房法》第四条和第五条规定,因清理土地而收回土地的,国家将对在该土地上合法拥有房屋的个人、家庭和组织进行补偿和安置。

外国个人可以拥有公寓达50年,而外国实体则可以拥有其投资证书中规定的期限。允许从越南住宅项目购买公寓的外国个人和公司类别如下:

  • 在越南有直接投资或在越南经营的公司处担任管理职务的外国人;
  • 对越南作出得到越南总统或总理认可的贡献的外国人;
  • 具有大学学历或高等教育程度,目前在社会经济领域工作的外国人,以及具有越南所需要的特殊知识的外国人;
  • 与越南公民结婚的外国人;
  • 在越南经营的非房地产交易外资公司且其员工有居住需求。

根据《住宅住房法》,只有获准进入越南至少连续3个月的外国实体和个人才有权租赁住宅或公寓。